Finde heraus, ob Mieten oder Kaufen in heutigem Geld mehr Vermögen aufbaut – inklusive des Jahres, in dem der Kauf die Nase vorn hat, und der Opportunitätskosten, deine Anzahlung stattdessen zu investieren.
Am Anfang arbeitet deine Anzahlung von 60.000 € so oder so für dich – beim Mieten wird sie als Einmalbetrag investiert, beim Kaufen fließt sie in die Immobilie.
Du gibst jeden Monat insgesamt denselben Betrag aus – die günstigere Option investiert die oben gezeigte Differenz. Grundsteuer, Transaktionskosten und Kapitalertragsteuer sind optional (siehe Erweitert).
Dein Ergebnis
Der Kauf zieht im Jahr 1 vorbei – innerhalb deiner Aufenthaltsdauer von 10 Jahren.
Mit Kaufen wärst du um 41.163 € reicher, in heutigem Geld.
Preis-Miete-Verhältnis: 14,7
Alle Zahlen in heutigem Geld
Jede Zahl unten ist inflationsbereinigt auf die heutige Kaufkraft, sodass Mieten und Kaufen fair verglichen werden.
Der Link enthält nur deine Eingaben – nichts wird auf unseren Servern gespeichert.
Beide Linien starten bei deiner Anzahlung und zeigen das Nettovermögen während der Haltedauer – das Eigenkapital des Käufers plus Nebeninvestitionen und das Portfolio des Mieters. Verkaufs-, Kauf- und Steuerkosten (falls aktiviert) fließen in die Ergebnistabelle unten ein, nicht in die Linien.
Deine Zahlen über den 10-Jahres-Horizont, in heutigem Geld.
| Kennzahl | Kaufen | Mieten + Investieren |
|---|---|---|
| Anfangskosten | 60.000 € | — |
| Gesamtzahlungen | 203.807 € | 210.968 € |
| Wert am Ende | 177.897 € | 136.734 € |
| Nettovermögen im Jahr 10 | 177.897 € | 136.734 € |
Vier kurze Schritte, keine Anmeldung nötig. Die Standardwerte entsprechen bereits einem realistischen Haushalt im Jahr 2026, sodass du sofort eine nützliche Antwort bekommst.
Gib den Immobilienpreis und deine Miete ein
Trage den Kaufpreis der Immobilie ein, die du kaufen würdest, sowie die monatliche Miete, die du stattdessen zahlen würdest. Der Rechner vergleicht beide Wege über denselben Zeitraum für einen fairen Vergleich.
Lege Anzahlung, Hypothekenzins und Kosten fest
Gib deine Anzahlung, den Hypothekenzins, die Kaufnebenkosten, die Grundsteuer, die Instandhaltung und die späteren Verkaufskosten ein. Das sind die eigentlichen Kostentreiber, die die meisten schnellen Faustregeln ignorieren.
Lege Wachstums- und Inflationsannahmen fest
Wähle die erwartete Wertsteigerung der Immobilie, die Mietsteigerung, deine Anlagerendite und die Inflation. Der Rechner rechnet alles in heutiges Geld um, damit der Vergleich auch über lange Zeiträume ehrlich bleibt.
Lies dein Breakeven-Jahr ab
Sieh, in welchem Jahr der Kauf das Mieten-und-Investieren beim realen Nettovermögen überholt, sowie das Endkapital jedes Weges. Scrolle nach unten für das Diagramm, die Übersicht und die ausführliche Analyse, wann welche Option gewinnt.
Faustregeln, die bei den meisten realistischen Eingaben zutreffen. Nutze sie als Plausibilitätscheck für das, was dir der Rechner zeigt.
Wenn du innerhalb von fünf Jahren umziehst, tendiere zum Mieten. Kaufnebenkosten von 3-10 % beim Kauf und 5-8 % beim Verkauf zahlen sich bei einem kurzen Aufenthalt selten aus, daher spricht ein kurzer Zeitraum fast immer fürs Mieten und Investieren der Differenz.
Prüfe zuerst das Preis-Miete-Verhältnis. Teile den Immobilienpreis durch die Jahresmiete: Unter 15 spricht eher fürs Kaufen, über 20 eher fürs Mieten. Das ist ein 30-Sekunden-Filter, bevor du die vollständigen Zahlen durchrechnest.
Investiere im Mietszenario immer die Anzahlung, zumindest auf dem Papier. Mieten gewinnt nur, wenn du das Geld, das sonst in einem Haus gebunden wäre, tatsächlich investierst – sonst ist der Vergleich unehrlich und Kaufen sieht meist besser aus, als es ist.
Teste deine Wertsteigerungsannahme unter Stress. Das Ergebnis reagiert stark auf die erwartete Wertsteigerung der Immobilie – die eine Eingabe, die niemand vorhersagen kann. Rechne ein konservatives und ein optimistisches Szenario durch; wenn beide dieselbe Wahl favorisieren, kannst du sicher handeln.
Vergiss nicht die unwiederbringlichen Kosten des Eigentums. Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherung sind ausgegebenes Geld – genau wie Miete. Eine Hypothekenrate in Höhe deiner Miete bedeutet nicht, dass der Kauf sich bereits amortisiert – das Breakeven-Jahr kommt meist erst Jahre später.
Ausführlichere Guides in unserem Blog, die an die Themen dieses Tools anknüpfen.
Wie sich die beiden Wege bei den Faktoren unterscheiden, die dein Nettovermögen wirklich beeinflussen. Nutze es als schnelle Orientierung, bevor du oben deine eigenen Zahlen durchrechnest.
| Kostentreiber | Mieten | Kaufen |
|---|---|---|
| Anfangskosten | Nur Kaution – typischerweise 1-2 Monatsmieten, vollständig erstattbar | Anzahlung plus 3-10 % Kaufnebenkosten, nichts davon erstattbar |
| Monatliche Kosten | Miete, steigt im Laufe der Zeit mit der Inflation | PITI – Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Versicherung – plus Instandhaltung |
| Opportunitätskosten | Keine – die Anzahlung bleibt investiert und verzinst sich weiter | Hoch – das Kapital steckt im Eigenkapital, nicht am Markt |
| Flexibilität | Hoch – Umzug mit wenigen Wochen Vorlauf, keine Transaktionskosten | Niedrig – Verkauf kostet 5-8 % und dauert Monate |
| Eigenkapital & Wertsteigerung | Baut nur Vermögen auf, wenn du die Differenz investierst | Baut zwangsweise Eigenkapital auf; Gewinne hängen von der realen Wertsteigerung ab |
| Instandhaltung & Steuern | Verantwortung des Vermieters | Deine – jeweils etwa 1 % des Werts pro Jahr, plus Reparaturen |
| Begriff | Was es bedeutet |
|---|---|
| Breakeven-Jahr | Das erste Jahr, in dem das Nettovermögen eines Käufers (Eigenkapital minus Verkaufskosten) das investierte Vermögen eines Mieters übersteigt. Davor liegt Mieten-und-Investieren meist vorn. |
| Real (heutiges Geld) | Ein Wert nach Abzug der Inflation, ausgedrückt in heutiger Kaufkraft – der ehrliche Maßstab, um Mieten und Kaufen über lange Zeiträume zu vergleichen. |
| Opportunitätskosten | Die Anlagerendite, auf die du verzichtest, wenn du Kapital in einer Anzahlung statt am Markt bindest. Der Mieter sichert sie sich, der Käufer gibt sie auf. |
| Preis-Miete-Verhältnis | Immobilienpreis geteilt durch die Jahresmiete. Grob gilt: 15 oder darunter spricht fürs Kaufen, über 20 fürs Mieten, dazwischen liegt eine Grauzone. |
| Die Differenz investieren | Die Strategie des Mieters, die Anzahlung plus jeden Monat, in dem Mieten günstiger ist als Kaufen, zu investieren, sodass Vermögen mit Vermögen verglichen wird. |
| Endkapital | Dein Vermögen am Ende des Vergleichs: der Immobilienwert des Käufers minus Restschuld und Verkaufskosten im Vergleich zum Anlageportfolio des Mieters. |
| Kaufnebenkosten | Einmalige Gebühren beim Immobilienkauf – typischerweise 3 % bis 10 % des Preises –, die erst durch Eigenkapital wieder hereingeholt werden müssen, bevor der Kauf sich amortisiert. |
| PITI | Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung – die vollständigen monatlichen Kosten des Eigentums, die mit der Miete verglichen werden sollten, nicht nur die Hypothekenrate. |
Ja – Mieten gewinnt öfter, als die meisten annehmen. Mieten ist die bessere finanzielle Wahl, wenn du innerhalb weniger Jahre umziehst, wenn Immobilienpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind, wenn die Hypothekenzinsen erhöht sind, oder wenn du das Geld, das sonst in einer Anzahlung gebunden wäre, zuverlässig investierst. Der entscheidende Faktor ist selten die monatliche Rate, sondern wie lange du bleibst und was deine investierte Anzahlung erwirtschaftet. Mieten ist kein „Geld zum Fenster hinauswerfen“, wenn die Alternative darin besteht, Kapital in langsam wachsendem Eigenkapital zu binden.
Das Breakeven-Jahr ist das erste Jahr, in dem dein Nettovermögen als Käufer – Eigenkapital minus Verkaufskosten – dein Nettovermögen als Mieter übersteigt, der die Anzahlung und alle monatlichen Ersparnisse investiert hat. In den meisten Märkten liegt es irgendwo zwischen 5 und 10 Jahren; in den USA reicht es üblicherweise von etwa 7 Jahren in schnell wachsenden Regionen bis über 12 Jahre in langsamen. Vor dem Breakeven-Jahr macht dich Mieten und Investieren in der Regel reicher. Dieser Rechner zeigt dein Breakeven-Jahr in heutigem Geld, nicht in nominalen Beträgen.
Weil nominale Beträge das Kaufen schönreden. Über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren treibt die Inflation sowohl Immobilienpreise als auch Mieten in die Höhe, sodass ein „großer“ nominaler Gewinn bei einem Haus nach Abzug der Inflation nur ein bescheidener realer Gewinn sein kann. Dieses Tool drückt jedes Ergebnis in heutiger Kaufkraft aus, sodass ein Euro Eigenkapital fair mit einem Euro investierten Ersparnissen verglichen wird. Die meisten Mieten-oder-Kaufen-Rechner arbeiten nur mit nominalen US-Dollar-Beträgen – genau deshalb wirken ihre Breakeven-Jahre kürzer, als es der realen Wahrheit entspricht.
Die Opportunitätskosten sind die Anlagerendite, auf die du verzichtest, wenn du deine Anzahlung in einem Haus statt am Markt bindest. Eine mit 7 % Rendite investierte Anzahlung verdoppelt sich grob innerhalb eines Jahrzehnts – Geld, das der Käufer nie verdient. Jeder ehrliche Mieten-oder-Kaufen-Vergleich muss dem Mieter dieses Wachstum gutschreiben, plus das Wachstum für jeden Monat, in dem Mieten günstiger ist als Kaufen. Diesen Faktor zu ignorieren ist der häufigste Grund, warum Rechner das Kaufen zu positiv darstellen.
Die von Ben Felix popularisierte 5-%-Regel schätzt die unwiederbringlichen jährlichen Kosten des Eigentums auf etwa 5 % des Immobilienwerts – rund 1 % Grundsteuer, 1 % Instandhaltung und 3 % Kapitalkosten. Multipliziere den Immobilienpreis mit 5 %, teile durch 12 und vergleiche das Ergebnis mit der monatlichen Miete: Liegt die Miete darunter, ist Mieten wahrscheinlich günstiger; liegt sie darüber, gewinnt wahrscheinlich das Kaufen. Das ist ein schneller Plausibilitätscheck, kein vollständiges Modell – er ignoriert Wertsteigerung, deinen tatsächlichen Hypothekenzins und deinen Zeithorizont, die dieser Rechner explizit berücksichtigt.
Das Preis-Miete-Verhältnis ist der Immobilienpreis geteilt durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie. Als grober Richtwert: Ein Verhältnis von 15 oder darunter spricht eher fürs Kaufen, 15 bis 20 ist eine von deiner Situation abhängige Grauzone, und über 20 spricht eher fürs Mieten, weil Immobilien im Verhältnis zu den Mieten teuer sind. Es ist einfacher als die 5-%-Regel, aber weniger präzise, da es Instandhaltung, Steuern und die Opportunitätskosten deines Kapitals ignoriert. Nutze es als ersten Filter und rechne dann oben deine echten Zahlen durch.
Ja – und sie fallen stärker ins Gewicht, als die meisten erwarten. Der Kauf kostet typischerweise 3 % bis 10 % des Preises an Kaufnebenkosten, und der spätere Verkauf kostet weitere 5 % bis 8 % an Maklergebühren und Transaktionskosten. Zusammen können diese Kosten mehrere Jahre an Wertzuwachs auffressen – der Hauptgrund, warum ein kurzer Aufenthalt fürs Mieten spricht. Der Rechner zieht beide Kosten ab, sodass dein Breakeven-Jahr die echten Gesamtkosten des Eigentums widerspiegelt, nicht nur die Hypothek. Diese Prozentsätze und Grunderwerbsteuern variieren je nach Markt – passe die Eingaben für Kauf- und Verkaufskosten außerhalb der USA an die Regeln deines Landes an.
Ja. Laufende Eigentumskosten – Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung sowie eventuelles Hausgeld oder Gebäudegebühren – sind wiederkehrende Belastungen, die beim Mieten entfallen, und sie sind Teil des Vergleichs. Eine gängige Planungsannahme sind jeweils etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für Grundsteuer und Instandhaltung, wobei beide je nach Land und Immobilie stark variieren. Diese Kosten sind der Grund, warum eine Hypothekenrate in Höhe deiner Miete nicht bedeutet, dass sich der Kauf sofort amortisiert.
Kaufen gewinnt eindeutig, wenn du lange genug bleibst, um das Breakeven-Jahr zu überschreiten – meist deutlich mehr als fünf Jahre –, und die Immobilie real gesund an Wert gewinnt. Es gewinnt auch, wenn die Miete im Verhältnis zum Preis hoch ist (ein niedriges Preis-Miete-Verhältnis), wenn dein Hypothekenzins niedrig und fest ist, und wenn die verpflichtenden Tilgungszahlungen wie ein Sparzwang wirken, den du sonst nicht eingehen würdest. Je länger dein Zeithorizont, desto stärker amortisieren sich die Transaktionskosten des Kaufs und desto überzeugender wird das Argument.
Mieten gewinnt, wenn dein Zeithorizont kurz ist, wenn die Preise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind (ein hohes Preis-Miete-Verhältnis), wenn die Hypothekenzinsen erhöht sind, oder wenn du die Anzahlung und die monatlichen Ersparnisse tatsächlich investierst, statt sie auszugeben. Es gewinnt auch bei der Flexibilität – kein Umzugsaufwand durch Transaktionskosten, kein Instandhaltungsrisiko und volle Liquidität. Der Satz „Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen“ ignoriert, dass auch die anfänglichen Zinsen einer Hypothek, Grundsteuer, Instandhaltung und Transaktionskosten unwiederbringlich sind.
Enorm – die Wertsteigerung der Immobilie ist die Eingabe, auf die das Ergebnis am empfindlichsten reagiert. Ein einziger zusätzlicher Prozentpunkt an realer Wertsteigerung kann das Breakeven-Jahr um mehrere Jahre nach vorne verschieben; ein stagnierender oder real negativer Markt kann es vollständig über deine voraussichtliche Aufenthaltsdauer hinausschieben. Da niemand die Wertsteigerung vorhersagen kann, besteht der ehrliche Ansatz darin, ein konservatives neben einem optimistischen Szenario zu testen. Mit diesem Rechner kannst du Wertsteigerung und Mietsteigerung getrennt anpassen, um zu sehen, wie empfindlich die Antwort auf diese eine Annahme reagiert.
Ja – das Modell ist global und währungsunabhängig. Die Mathematik von Mieten vs. Kaufen ist überall dieselbe: Vergleiche das Endkapital des Käufers (nach Verkaufskosten) mit dem investierten Vermögen des Mieters, in realen Werten. Stelle die Anzeigewährung auf EUR, CZK, GBP oder USD um, und der Rechner funktioniert genauso – genau das können reine US-Tools nicht. Nur die länderspezifischen Steuerregeln unterscheiden sich – Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer und die Behandlung von Kapitalerträgen variieren je nach Markt –, daher solltest du die länderabhängigen Eingaben lokalisieren und über die Kosteneingaben annähern.
Er ignoriert länderspezifische Steuerdetails – Abzug von Hypothekenzinsen, Steuerbefreiung für den Kapitalgewinn beim Hauptwohnsitz, lokale Grunderwerbsteuern und Mietzuschüsse –, da diese je nach Land variieren und sich oft ändern. Außerdem geht er von gleichmäßiger Wertsteigerung, Inflation und Rendite aus, statt von Schwankungen von Jahr zu Jahr. Betrachte das Breakeven-Jahr als gut begründete Schätzung, die du auf Herz und Nieren prüfen solltest, nicht als präzise Prognose, und passe die Kosteneingaben an, um dich an deine lokalen Regeln anzunähern.
Nein – das ist der hartnäckigste Mythos in dieser Debatte. Die Zahlung eines Mieters kauft Wohnraum für den Monat; die Zahlung eines Käufers gibt ebenfalls Geld aus, das nie zurückkommt, darunter Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung sowie Kaufnebenkosten und Verkaufskosten des gesamten Vorgangs. In den ersten Jahren einer Hypothek ist der Großteil jeder Rate Zinsen, nicht Eigenkapitalaufbau. Die eigentliche Frage lautet nicht „mieten oder besitzen“, sondern ob die Nettokosten des Kaufs, nach Abzug der Opportunitätskosten deiner Anzahlung, besser abschneiden als Mieten und die Differenz zu investieren.
Dieser Rechner dient Bildungszwecken und geht von gleichmäßiger Wertsteigerung, Mietsteigerung, Inflation und Anlagerendite aus, statt von realer Marktschwankung. Seine Standardwerte sind globale Faustregeln, und er bildet keine länderspezifischen Steuerregeln ab – der Abzug von Hypothekenzinsen, Steuerbefreiungen für Kapitalgewinne und Grunderwerbsteuern variieren je nach Land. Betrachte das Breakeven-Jahr als gut begründete Schätzung, die du auf Herz und Nieren prüfen solltest, und lass jede größere Wohnentscheidung von einem qualifizierten Finanzberater prüfen, bevor du danach handelst.
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