Zahle 200 € mehr pro Monat → spare 84.000 € und 7 Jahre. Sieh die genaue Rechnung für deinen Kredit und vergleiche zwei Szenarien direkt nebeneinander.
€80,000
Monatliche Tilgung & Zinsen
2,023 €
Gesamtzinsen
408,142 €
Gesamtzahlung
728,142 €
Abzahlungsdatum
Juli 2056
Die Rechnung ist einfach – das Geld zu finden ist schwer. Sieh genau, wohin dein Geld jeden Monat fließt, und setze Mittel frei, um deine Hypothek Jahre früher abzuzahlen.
Vier schnelle Schritte, um genau zu sehen, was deine Hypothek kostet – und wie viel schneller du sie abzahlen könntest.
Gib Kaufpreis und Anzahlung ein
Gib den Kaufpreis sowie entweder den Anzahlungsbetrag oder -prozentsatz ein. Wechsle zwischen € und %, je nachdem, was dir leichter fällt – der Rechner rechnet automatisch um.
Lege Zinssatz und Kreditlaufzeit fest
Trage den von deiner Bank genannten Zinssatz ein (oder eine Marktschätzung, falls du noch vergleichst) und wähle eine Laufzeit von 15, 20 oder 30 Jahren. Die monatliche Rate aktualisiert sich, während du tippst.
Füge eine zusätzliche monatliche Zahlung hinzu
Probiere 50 €, 100 €, 200 € oder 500 €. Sieh, wie sich das Abzahlungsdatum um Jahre nach vorne verschiebt und die Gesamtzinsen um Zehntausende Euro sinken – hier liegt der Schlüssel zur Hypothekenfreiheit.
Klicke auf „Weiteres Szenario vergleichen"
Öffne Option B, um 30 vs. 15 Jahre, zwei konkurrierende Banken oder eine geringere Anzahlung zu testen. Die Ergebnisleiste zeigt dir, welche Option gewinnt, um wie viel Geld und um wie viele Jahre.
Kleine, wiederholbare Gewohnheiten schlagen eine einmalige große Summe. Wähle, was zu deinem Leben passt – schon eine einzelne Taktik spart Jahre.
Runde jede Zahlung auf. Wenn deine Tilgung & Zinsen 1.847 € betragen, zahle 1.900 €. Die 53 € extra fließen direkt in die Tilgung und summieren sich über 30 Jahre auf fast 20.000 € Ersparnis.
Setze unerwartete Geldeingänge für die Tilgung ein. Steuerrückzahlungen, Boni, Nebeneinkünfte – schon die Hälfte davon für eine zusätzliche Tilgungszahlung pro Jahr verkürzt einen 30-Jahres-Kredit um etwa 4–6 Jahre.
Wechsle zu zweiwöchentlichen Zahlungen. Teilst du deine monatliche Rate in zwei Hälften und zahlst alle zwei Wochen, erhältst du kostenlos 13 statt 12 volle Zahlungen pro Jahr. (Verzichte auf gebührenpflichtige „zweiwöchentliche Programme" der Banken – mach es selbst.)
Nutze bei steigenden Zinsen ein Recast statt einer Umschuldung. Ein Recast behält deinen niedrigen Zinssatz, berechnet den Tilgungsplan aber nach einer großen Sondertilgung neu anhand der niedrigeren Restschuld. Die meisten Banken verlangen dafür 200–500 €, gegenüber 4.000 € oder mehr für eine Umschuldung.
Finde das zusätzliche Geld durchs Budgetieren. Der schwierigste Teil von „200 € mehr im Monat zahlen" ist nicht die Rechnung – es ist, die 200 € zu finden. Ein einfaches Budget zeigt genau, wohin dein Geld fließt und wo du es umlenken kannst. Genau dafür haben wir Meine Finanzfreiheit gebaut.
Ausführlichere Guides in unserem Blog, die an die Themen dieses Tools anknüpfen.
Basis: Kredit über 300.000 € mit 6,5 % Zinsen, 30 Jahre Laufzeit. Zahlen zur Übersicht gerundet – deine tatsächliche Ersparnis hängt von deinem Zinssatz, deiner Restschuld und dem Startzeitpunkt ab.
| Extra pro Monat | Ersparte Zeit | Ersparte Zinsen |
|---|---|---|
| +50 €/Monat | ~3 Jahre | ~30.000 € |
| +100 €/Monat | ~5 Jahre 4 Monate | ~53.000 € |
| +200 €/Monat | ~8 Jahre 11 Monate | ~87.000 € |
| +500 €/Monat | ~14 Jahre 5 Monate | ~134.000 € |
| Begriff | Definition |
|---|---|
| APR | Effektiver Jahreszins — der Zinssatz plus die meisten Vorabkosten des Kredits, ausgedrückt als Jahreszins; die vergleichbare Kennzahl, um Banken gegenüberzustellen. |
| Tilgung | Der Teil deiner Restschuld, den du der Bank noch schuldest; jede monatliche Zahlung reduziert ihn, während der Rest die Zinsen deckt. |
| PMI | Private Kreditausfallversicherung — eine von der Bank verlangte Gebühr, wenn deine Anzahlung unter 20 % liegt; sie entfällt automatisch, sobald die Restschuld 78 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht. |
| PITI | Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung (Principal, Interest, Taxes, Insurance) — die vier Bestandteile der monatlichen Kosten, mit denen Banken deine Kreditwürdigkeit einschätzen. |
| Amortisation | Der Tilgungsplan, der jede Zahlung in Tilgung und Zinsen aufteilt; frühe Zahlungen bestehen größtenteils aus Zinsen, spätere größtenteils aus Tilgung. |
| Treuhandkonto | Ein von der Bank verwaltetes Konto, das monatliche Anteile deiner Grundsteuer und Versicherung sammelt und diese Rechnungen bei Fälligkeit für dich bezahlt. |
| Punkte | Optionale Vorabgebühren (1 Punkt = 1 % des Kredits), die du bei Abschluss zahlen kannst, um deinen Zinssatz dauerhaft zu senken; lohnt sich nur, wenn du den Kredit lange genug hältst, um die Kosten wieder hereinzuholen. |
| LTV | Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) — deine Restschuld geteilt durch den Immobilienwert; Banken nutzen ihn, um über PMI, Umschuldungsfähigkeit und Beleihungsgrenzen zu entscheiden. |
Bei einem Kredit über 300.000 € mit 6,5 % Zinsen über 30 Jahre verkürzt eine monatliche Extrazahlung von 200 € die Laufzeit um rund 8 Jahre und 11 Monate und spart etwa 87.000 € an Zinsen. Die genaue Ersparnis hängt von deinem Zinssatz und deiner Restschuld ab – gib deine Zahlen oben ein, um dein persönliches Ergebnis zu sehen.
Wenn dein aktueller Zinssatz bereits nah am Marktzins liegt, ist eine zusätzliche Tilgung fast immer im Vorteil, da keine Abschlusskosten anfallen und die Ersparnis sofort beginnt. Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsen mindestens 0,75–1,0 % unter deinem aktuellen Satz liegen und du lange genug im Haus bleibst, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen (meist 2–5 Jahre).
Ein 15-Jahres-Kredit spart enorm viele Zinsen (oft 60 % oder mehr im Vergleich zu 30 Jahren) und erzwingt eine zügige Abzahlung, doch die höhere monatliche Rate lässt weniger Spielraum für Notfälle, Investitionen oder familiäre Bedürfnisse. Ein üblicher Mittelweg: den 30-Jahres-Kredit für die Flexibilität wählen und ihn freiwillig wie einen 15-Jahres-Kredit abzahlen. So sicherst du dir den Großteil der Zinsersparnis und behältst die Option, bei Bedarf zur niedrigeren Rate zurückzukehren.
Zinssätze ändern sich täglich und hängen von Bonität, Kreditart, Anzahlung und dem Wettbewerb der Banken ab. Der Freddie-Mac-Durchschnitt für 30-jährige Festzinskredite lag im Juni 2026 bei 6,52 % – ein Rückgang gegenüber 6,84 % im Vorjahr –, bei 15 Jahren Festzins etwa 0,5–0,75 % niedriger. Vergleiche immer mindestens drei Banken – ein Unterschied von 0,25 % bei einem Kredit über 300.000 € macht über 30 Jahre rund 16.000 € an Zinsen aus.
Zusätzliche Zahlungen verkürzen die Laufzeit, nicht die monatliche Rate. Jeder zusätzliche Euro fließt direkt in die Tilgung, wodurch in den folgenden Monaten weniger Zinsen anfallen – und dadurch wiederum ein größerer Teil jeder künftigen Zahlung ebenfalls in die Tilgung fließt. Dieser Schneeballeffekt ist der Grund, warum selbst kleine Extrazahlungen erstaunlich viele Zinsen sparen.
Eine private Kreditausfallversicherung (PMI) ist erforderlich, wenn deine Anzahlung unter 20 % liegt. Sie kostet in der Regel 0,3–1,5 % des Kreditbetrags pro Jahr. Gesetzlich müssen US-Kreditgeber die PMI automatisch aufheben, sobald die Restschuld 78 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht; eine Kündigung kannst du bereits bei 80 % beantragen. Der Rechner oben entfernt die PMI automatisch in dem Monat, in dem dein Beleihungsauslauf diese Schwelle unterschreitet.
Ja – zweiwöchentliche Zahlungen ergeben effektiv eine zusätzliche volle Zahlung pro Jahr (26 halbe Zahlungen = 13 volle), was eine 30-jährige Hypothek um etwa 4–6 Jahre verkürzt. Du kannst denselben Effekt kostenlos erzielen, indem du jeden Monat 1/12 deiner Rate zusätzlich zahlst. Vorsicht bei „zweiwöchentlichen Programmen" der Banken, die eine Einrichtungsgebühr verlangen – die brauchst du nicht.
Wenn dein Hypothekenzins deutlich unter deiner erwarteten Rendite nach Steuern liegt (Richtwert: Zins < 5 %), gewinnt langfristig meist das Investieren. Bei den heute höheren Zinsen (6 % und mehr) kommt die Tilgung einer garantierten, risikofreien Rendite näher – viele Finanzplaner bevorzugen inzwischen die Abzahlung. Die ehrliche Antwort für die meisten: beides tun, da beide Wege unterschiedliche psychologische Vorteile bringen.
Eine weit verbreitete Faustregel ist die 28/36-Regel: Deine Wohnkosten (PITI) sollten unter 28 % deines monatlichen Bruttoeinkommens bleiben, die gesamten Schuldenzahlungen unter 36 %. Die strengere, „finanziell sichere" Variante, die viele FIRE-orientierte Käufer nutzen, liegt bei 25 % des Nettoeinkommens für die Hypothekenrate. Alles darüber, und der Rest deines Finanzlebens beginnt zu knapsen.
PITI steht für Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung (Principal, Interest, Taxes, Insurance) – die vier zentralen monatlichen Kosten eines Eigenheims mit Hypothek. Banken berücksichtigen die volle PITI-Summe bei der Entscheidung, wie viel sie dir leihen, nicht nur Tilgung und Zinsen. Hausgeldgebühren, falls sie anfallen, sind formal getrennt, gehören gedanklich aber in dieselbe Kategorie.
Die Amortisation ist der Tilgungsplan, der jede monatliche Zahlung in Tilgung (Rückzahlung des Kredits) und Zinsen (Vergütung für die Bank) aufteilt. Anfangs bestehen die Zahlungen größtenteils aus Zinsen; die Aufteilung verschiebt sich Monat für Monat, bis die letzte Zahlung fast vollständig aus Tilgung besteht. Das Tilgungsdiagramm oben zeigt diesen Verlauf für deinen Kredit.
Fast alle US-Hypotheken erlauben jederzeit zusätzliche Tilgungszahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Gib bei der Überweisung einfach an, dass der Betrag zur Tilgung gehen soll – sonst verbuchen manche Kreditgeber ihn als künftige reguläre Rate. Einige ältere oder spezielle Kredite haben Vorfälligkeitsentschädigungen, prüfe im Zweifel deine Abschlussdokumente.
Der Zinssatz ist das, was du der Bank für den Kredit selbst zahlst. Der effektive Jahreszins (APR) umfasst zusätzlich die meisten Vorabkosten (Bearbeitungsgebühren, Punkte, Kreditversicherung), verteilt über die gesamte Laufzeit. Der APR ist immer höher als der Zinssatz; ihn zu vergleichen ist der fairste Weg, Banken gegenüberzustellen.
Ja, deutlich. 1.000 € extra im ersten Jahr eines 30-Jahres-Kredits sparen dir Jahrzehnte an Zinseszins auf diese 1.000 €. Dieselben 1.000 € im 25. Jahr sparen nur die Zinsen der letzten paar Jahre. Je früher die Extrazahlung, desto mehr Zinsen entfallen – deshalb schlägt „klein anfangen, jetzt anfangen" das Warten, bis man sich eine große Zahlung leisten kann.
Dieser Rechner liefert Schätzungen auf Basis deiner Eingaben. Die tatsächlichen Hypothekenkosten variieren je nach Bank, Standort, Bonität und Kreditart und können Gebühren enthalten, die hier nicht berücksichtigt sind. Lass alle Zahlen von deinem Kreditberater bestätigen, bevor du etwas unterschreibst.
Die Rechnung zeigt: 200 € extra im Monat sparen dir Jahre an Hypothekenzahlungen. Der schwierige Teil ist, die 200 € zu finden. Meine Finanzfreiheit zeigt dir genau, wohin dein Geld fließt – und wo du es umlenken kannst.
Starte dein Budget mit Meine Finanzfreiheit — kostenlosBudget, Nettovermögen, Portfolio und dein FIRE-Plan — alles in einem kostenlosen Dashboard.
Solltest du die Hypothek vorzeitig abbezahlen oder das übrige Geld investieren? Vergleiche drei Strategien nebeneinander, in heutigem Geldwert.
Strategien kostenlos vergleichenMieten oder kaufen? Sieh das reale, inflationsbereinigte Break-even-Jahr — inklusive der Opportunitätskosten deiner Anzahlung.
Finde dein Break-even-JahrVergleiche Inflation, Zinsen, Arbeitslosigkeit, BIP-Wachstum und Immobilienpreise für die USA, Kanada, Tschechien, Deutschland und den Euroraum in einem Chart.
Daten erkundenSieh, was eine Einmalanlage — oder ein monatlicher Sparbetrag — in eine beliebige Aktie, ein ETF oder Krypto heute wert wäre, mit reinvestierten Dividenden.
Sieh, was es heute wert wäreProjiziere die Dividendeneinnahmen deines Portfolios Jahr für Jahr mit reinvestierten Dividenden und sieh, wann sie echte Rechnungen zu decken beginnen.
Baue deinen SchneeballVergleiche beide Tilgungsmethoden anhand deiner echten Schulden: dein schuldenfreies Datum, die Gesamtzinsen und was eine zusätzliche monatliche Zahlung spart.
Finde dein schuldenfreies Datum