Wie funktioniert eine Baufinanzierung? Zins & Tilgung

Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Verpflichtung, die die meisten von uns je eingehen. Wie viel weißt du eigentlich wirklich über deine?

Hast du diesen Monat schon deine Rate überwiesen?

Gut. Jetzt die eigentliche Frage: Weißt du, wie viel davon tatsächlich deine Restschuld reduziert hat?

Nein, im Ernst. Schätz mal. Fünfzig Prozent? Siebzig? Alles?

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Meine Geschichte — und vielleicht auch deine

Ich komme aus Tschechien, und unsere „hypotéka" funktioniert im Kern genauso wie die deutsche Baufinanzierung: eine Zinsfestschreibung für ein paar Jahre (bei uns „fixace" genannt), danach wird neu verhandelt. Als ich meine erste Hypothek aufgenommen habe, kannte ich diese Mechanik nicht wirklich — und wurde von einigen Dingen überrascht.

Vielleicht hast du dir ähnliche Fragen gestellt:

• Wie funktioniert das eigentlich genau?
• 10 oder 15 Jahre Sollzinsbindung — was ist besser?
• Lohnt sich eine hohe Anfangstilgung?
• Was ist der effektive Jahreszins, und warum sollte mich das interessieren?
• Kann ich umschulden, und wann lohnt sich das?

Wenn du gerade in einer ähnlichen Situation steckst — oder gerade erst mit dem Thema Eigenheim startest —, dann ist dieser Artikel für dich.

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Wohin fließt dein Geld wirklich?

Lass mich dich etwas fragen.

Wenn du diesen Monat 1.933 € Rate zahlst — wie viel davon reduziert deine Schuld?

Die meisten denken: „Na, 1.933 €. Das ist die ganze Rate."

Leider falsch.

Jede Rate eines Annuitätendarlehens besteht aus zwei Teilen:

• Zins — was die Bank dir für das geliehene Geld berechnet
• Tilgung — was tatsächlich deine Restschuld reduziert

Und hier kommt der Dämpfer. Nehmen wir ein realistisches Beispiel: 400.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung — die von vielen Finanzberatern empfohlene Mindest-Tilgungsrate bei aktuellen Zinsen. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant bei 1.933 €, aber die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung verschiebt sich massiv:

Moment. Was?

In den ersten Jahren zahlst du überwiegend für das Privileg, dir Geld geliehen zu haben. Erst wenn die Restschuld deutlich gesunken ist, geht der Großteil deiner Rate tatsächlich in den Vermögensaufbau.

Wusstest du das? Ich nicht, als ich meine erste Immobilie finanziert habe. Und ich würde wetten, dass es den meisten, die gerade einen Darlehensvertrag unterschreiben, genauso geht.

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„Niedrige Tilgung = niedrige Rate" — der große Irrtum

Das hast du bestimmt schon gehört, oder?

„Nimm eine niedrige Tilgungsrate, dann bleibt mehr Netto zum Leben."

Klingt vernünftig, oder?

Schauen wir uns die echten Zahlen an. 400.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, drei mögliche Anfangstilgungen:

Die Rate steigt von 1 % auf 2 % Tilgung nur um 333 € im Monat. Das ist weit entfernt von „doppelt so teuer".

Aber die Restschuld nach 10 Jahren? Bei 1 % Tilgung hast du dann immer noch 88 % deines Darlehens offen — nach einem ganzen Jahrzehnt Ratenzahlung. Und die Gesamtlaufzeit bei gleichbleibendem Zins? Über 40 Jahre.

Die eigentliche Frage lautet also: Sind die 333 € „gespart"? Oder nur aufgeschobener Schmerz, der dich am Ende ein Vielfaches kostet?

(Hinweis: Diese „Volltilgung nach X Jahren"-Werte sind eine rein rechnerische Illustration bei konstantem Zins über die gesamte Laufzeit. In der Praxis läuft nach 10 oder 15 Jahren deine Sollzinsbindung aus, und du brauchst eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Zinsen — dazu gleich mehr.)

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Jede Menge Strategien — aber welche funktioniert wirklich?

Auf Reddit, vom Bankberater, von der Schwiegermutter. Jeder hat einen „todsicheren Tipp":

„Nimm die höchste Tilgung, die du dir leisten kannst! Zieh's durch!" „Nimm die niedrigste Rate und investiere die Differenz!" „Sondertilgungen! Jedes Jahr!"

Wer hat recht?

Rechnen wir nach und vergleichen. Wir gehen aus von:

• derselben Finanzierung — 400.000 € bei 3,8 % Sollzins
• keinen zusätzlichen Gebühren, keinen Zinsänderungen während der Zinsbindung

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Drei Wege — welcher ist deiner?

Weg 1: „Ich will das schnell hinter mich bringen" (3 % Tilgung)

Die Logik ist einfach:

• hohe Anfangstilgung wählen und die Rate maximieren
• so schnell wie möglich schuldenfrei sein, dafür die höchste monatliche Belastung tragen

Weg 2: „Niedrige Rate halten" (1 % Tilgung)

Hier wählst du die niedrigstmögliche Tilgung. Niedrigste monatliche Rate, aber am Ende zahlst du mit Abstand die meisten Zinsen — und bist am längsten gebunden.

Weg 3: „Die Sondertilgung nutzen" (2 % Tilgung + 5 % Sondertilgung pro Jahr)

Hier wird's interessant.

Du nimmst eine moderate Tilgung von 2 % — die Bank ist zufrieden, die Rate ist tragbar.

Aber einmal im Jahr zahlst du zusätzlich eine Sondertilgung — bei den meisten deutschen Banken vertraglich bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich. Bei 400.000 € Darlehen sind das 20.000 € pro Jahr.

Achtung: Das braucht Disziplin und finanzielle Reserven!

Was bringt dir eine solche jährliche Sondertilgung?

✅ Spart über 150.000 € an Zinsen ✅ Du bist rund 16 Jahre früher schuldenfrei ✅ Jobverlust oder Notfall? Lass die Sondertilgung dieses Jahr einfach ausfallen — niemand zwingt dich dazu ✅ Eine Sondertilgung ist machbar (Steuererstattung, Bonus, Nebeneinkommen)

Vergleich: Was kostet dich welcher Weg?

Wofür habe ich mich entschieden?

Ich bin ein Fan der dritten Strategie — mir gefällt die Flexibilität, meiner Frau auch.

Mit der Möglichkeit für Sondertilgungen bleiben wir flexibel. In manchen Jahren zahlen wir 5-10 % extra, in anderen Jahren gar nichts zusätzlich.

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Wie funktionieren Sondertilgungen in Deutschland?

Wir haben über verschiedene Tilgungsstrategien gesprochen, und ich merke immer wieder: Viele wissen gar nicht, dass diese Option existiert. Also einmal der Reihe nach.

Anders als in manchen Ländern sind Sondertilgungen in Deutschland nicht automatisch kostenlos — sie müssen im Vertrag geregelt sein.

Wann kannst du kostenlos außerplanmäßig tilgen?

1. Wenn es vertraglich vereinbart ist

Die meisten Baufinanzierer bieten heute standardmäßig ein Sondertilgungsrecht von 5 % der Darlehenssumme pro Jahr an — oft kostenlos, manche verlangen dafür einen kleinen Zinsaufschlag (0,1–0,2 Prozentpunkte). Manche Banken erlauben auch 10 %, 20 % oder unbegrenzte Sondertilgungen.

Wichtig: Verhandle dieses Recht beim Vertragsabschluss — nachträglich ist es fast unmöglich, es noch reinzuverhandeln.

2. Kraft Gesetz nach 10 Jahren — § 489 BGB

Auch ohne vereinbartes Sondertilgungsrecht gilt: Nach 10 Jahren seit vollständiger Auszahlung darfst du dein Darlehen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise kostenlos zurückzahlen oder umschulden — unabhängig davon, wie lange deine ursprüngliche Sollzinsbindung eigentlich lief.

3. Ohne beides: Vorfälligkeitsentschädigung

Zahlst du während der Sollzinsbindung mehr zurück, als vertraglich vereinbart, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — ihren rechnerischen Zinsschaden. Das ist quasi das Gegenteil der US-amerikanischen Praxis, wo Vorfälligkeitsgebühren bei den meisten Hypotheken heute kaum noch vorkommen.

Praxis-Tipp: Bevor du eine große Sondertilgung planst, prüfe dein Vertragsblatt oder frag deine Bank direkt nach der jährlich freien Sondertilgungsgrenze.

Und überlege dir auch, ob eine Sondertilgung überhaupt der richtige Hebel für dich ist — oder ob das Geld nicht besser investiert wäre. Genau diese Abwägung nehme ich im Artikel Kredit tilgen oder investieren? auseinander.

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Die Nebenkosten, die viele beim ersten Mal unterschätzen

Bevor überhaupt die erste Rate fällig wird, kommen beim Immobilienkauf in Deutschland spürbare Kaufnebenkosten oben drauf — und die musst du in der Regel aus eigener Tasche zahlen, nicht über das Darlehen.

Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 450.000 €:

Je nach Bundesland und Maklersituation liegen die gesamten Kaufnebenkosten in der Praxis oft zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises — Grunderwerbsteuer variiert stark (3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen), und die Maklerprovision hängt davon ab, ob und wie sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Die meisten Banken finanzieren diese Nebenkosten nicht mit — du solltest sie zusätzlich zu deinem Eigenkapital für den Kaufpreis selbst einplanen. Wer den Überblick behalten will, wie viel Eigenkapital er bis zum Wunschtermin zusammenspart, macht das am einfachsten mit einem Haushaltsbuch wie in Meine Finanzfreiheit.

Noch nicht sicher, ob Kaufen für dich überhaupt die richtige Entscheidung ist? Die ausführliche Rechnung dazu findest du in Mieten oder kaufen?.

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„Was, wenn meine Sollzinsbindung endet?"

Du hast dir deine Finanzierung vor 10 Jahren bei 4,5 % Zinsen gesichert. Jetzt siehst du Angebote bei 3,4 %.

Kannst du da etwas tun?

Ja. Aber wie und wann, macht den Unterschied.

Prolongation oder Umschuldung

Läuft deine Sollzinsbindung aus, bleibt eine Restschuld übrig — sagen wir, 303.000 € nach 10 Jahren (unser Beispiel von oben, 2 % Anfangstilgung, keine Sondertilgung). Du hast zwei Optionen:

• Prolongation: Du bleibst bei deiner Bank, sie schickt dir automatisch ein Anschlussangebot.
• Umschuldung: Du wechselst zu einem günstigeren Anbieter.

Die Rechnung muss aufgehen

Ein Bankwechsel ist nicht kostenlos. Für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank fällt in der Regel eine Grundbuch-Umschreibung an — rund 0,2 % der Restschuld für einen neuen Eintrag (günstiger ist oft eine reine Abtretung der bestehenden Grundschuld, sofern die alte Bank mitspielt).

Beispielrechnung: Restschuld 303.000 €, neue Bank bietet 0,4 Prozentpunkte weniger Zins.

• Ersparnis: ~101 €/Monat
• Kosten der Grundbuch-Umschreibung: ~606 €
• Break-even: rund 6 Monate

Danach ist jeder weitere Monat reiner Gewinn.

Die goldene Regel: Nimm nicht einfach das erste Angebot deiner Bank an.

• Banken wissen, dass es günstiger ist, dich zu halten, als dich zu verlieren
• Ein Vergleich kann dir mehrere Tausend Euro sparen
• Hol dir mindestens 3 Angebote ein

Forward-Darlehen: Zinsen schon vorher sichern

Erwartest du steigende Zinsen bis zum Ende deiner Sollzinsbindung? Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir schon bis zu 66 Monate im Voraus einen Zins für die Anschlussfinanzierung sichern — gegen einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit (meist 0,01–0,03 Prozentpunkte). Je näher du am Ende der Zinsbindung bist, desto günstiger der Aufschlag.

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Effektiver Jahreszins: die Zahl, auf die du wirklich achten solltest

„Baufinanzierung ab 3,79 %!" schreit die Werbung.

Aber Moment. Was bedeutet diese Zahl eigentlich?

Anbieter werben mit dem niedrigsten Sollzins, und dann kommen bei Vertragsabschluss die Gebühren.

Die Zahl in der Werbung? Das ist „nur" der Sollzins — die reinen Zinskosten. Und das unter Idealbedingungen...

Zum Glück verpflichtet die deutsche Preisangabenverordnung (PAngV) jeden Anbieter, zusätzlich den effektiven Jahreszins auszuweisen — die tatsächlichen Gesamtkosten deines Darlehens. Effektiver Jahreszins = Sollzins + Bearbeitungsgebühren + sonstige Kosten. Alles zusammen.

Vergleiche immer den effektiven Jahreszins.

Ein reales Beispiel:

Siehst du es? Bank A hat den niedrigeren Sollzins. Aber die höheren tatsächlichen Kosten.

Diese Angabe ist gesetzlich vorgeschrieben — du findest sie in jedem Kreditangebot und der vorvertraglichen ESIS-Information (Europäisches Standardisiertes Merkblatt), die dir vor Vertragsabschluss ausgehändigt werden muss.

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Fazit: Das Wichtigste zu deiner Baufinanzierung

Wir haben eine Menge Szenarien, Tipps und Fachbegriffe durchgenommen. Fassen wir zusammen.

1. In den ersten Jahren zahlst du überwiegend Zinsen. Deshalb zählt jeder Zehntel-Prozentpunkt beim Sollzins.

2. „Niedrige Tilgung = niedrige Rate" ist eine Falle — mit 1 % Anfangstilgung bist du nach 10 Jahren kaum vorangekommen. Nimm dir ein paar Minuten und rechne selbst nach.

3. Sondertilgungen sind der mächtigste Hebel, den die meisten nicht nutzen. Sichere dir das Recht dazu im Vertrag — und nutze es, wenn du kannst.

4. Anschlussfinanzierung lohnt sich fast immer zu vergleichen. Achte auf den effektiven Jahreszins, nicht auf die Werbezahl — und vergiss die Nebenkosten beim Kauf nicht.

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Hast du eine Frage zu deiner Baufinanzierung? Schreib mir an dennis.vymer@myfinancialfreedomtracker.com.